Strategi adaptasi bisnis properti menghadapi krisis ritel dan digitalisasi e-commerce. Suasana mal di era pandemi berakhir tidak lagi didominasi oleh para pembeli yang bersemangat mendatangi gerai brand fashion atau toko elektronik. Sebaliknya, pengunjung kini semakin sering terlihat berlari di jogging track yang nyaman berpendingin, bermain di lapangan padel indoor yang sepi dari cuaca ekstrem, atau menghabiskan waktu di pusat kebugaran yang terintegrasi dengan café lifestyle. Fenomena ini menandai pergeseran fundamental dalam cara sektor properti Indonesia merespons krisis eksistensial yang dihadapi pusat perbelanjaan modern.
Tingkat okupansi mal Indonesia mencatatkan penurunan signifikan dari 88% pada 2023 menjadi 80% pada 2024 sebuah dekade terburuk dalam tiga dekade terakhir. Penyebabnya jelas, perubahan perilaku konsumen yang drastis. Data Badan Pusat Statistik menunjukkan 33,3% penduduk usia produktif Indonesia kini menggunakan e-commerce secara rutin, naik 12% dari tahun sebelumnya, dan 37,7% total aktivitas perdagangan telah berpindah ke platform digital. Masyarakat yang dulunya berkunjung ke mal sebulan sekali untuk belanja bulanan kini lebih suka berbelanja harian atau sesuai kebutuhan, seringkali memilih opsi online atau ritel kecil terdekat rumah.
Menghadapi ancaman eksistensi ini, pengembang properti dan pengelola mal mengambil strategi radikal: mengubah fungsi mall dari pusat retail murni menjadi lifestyle hub yang mengintegrasikan olahraga, kesehatan, komunitas, dan pengalaman sosial. Transformasi ini bukan sekadar renovasi estetika, melainkan reposisi fundamental yang menciptakan model bisnis baru, meningkatkan nilai properti, dan membuka peluang investasi yang belum pernah ada sebelumnya.
Penurunan Kinerja Retail dan Tekanan Valuasi Properti
Krisis mal di Indonesia bukan fenomena baru. Namun, intensitasnya meningkat tajam sejak 2023. Menteri Perdagangan Budi Santoso mengidentifikasi tiga penyebab utama, pertama, pergeseran pola konsumsi dari belanja mingguan/bulanan ke belanja harian, kedua, konsentrasi e-commerce yang menguasai 37,7% aktivitas perdagangan nasional; ketiga, preferensi konsumen terhadap ritel kecil yang dekat dengan lokasi tinggal.
Dampaknya langsung terlihat pada sektor properti komersial. Banyak mal besar mengalami tingkat okupansi yang memprihatinkan, dengan beberapa mengandalkan hanya 50-60% dari kapasitas ruang sewanya. Penyewa mulai meninggalkan mal untuk mencari lokasi alternatif dengan biaya lebih rendah. Penelitian adaptasi bangunan mal di Malang menunjukkan bahwa mal yang mengalami performa menurun akan menghadapi tekanan valuasi properti yang serius, dengan nilai jual atau sewa menurun secara progresif hingga 30-40% dalam rentang lima tahun jika tidak ada perubahan strategi.
Fenomena Rojali dan Realitas Pengunjung Tanpa Pembelian
Istilah rojali (rombongan jarang beli) menjadi indikator perubahan fungsi mal yang mendalam. Sejak Ramadan 2024, fenomena ini melonjak signifikan, dengan pengunjung datang sekadar untuk melihat-lihat, bersantai, atau nongkrong tanpa melakukan transaksi pembelian. Meski jumlah kunjungan ke mal tetap meningkat 10-15% pada 2024-2025 dibanding tahun sebelumnya, omzet per pengunjung menurun drastis karena konsumen semakin selektif dan hanya membeli produk dengan harga satuan murah.
Fenomena ini mengungkap realitas penting, mal tetap menarik bagi publik bukan karena fungsi ritelnya, melainkan sebagai ruang sosial, rekreasi, dan tempat menghabiskan waktu berkualitas. Ketua APPBI Alphonzus Widjaja menyatakan bahwa mal yang hanya menyediakan fungsi belanja akan ditinggalkan, sementara mal yang menawarkan pengalaman menyeluruh tetap ramai. Inilah celah yang dimanfaatkan oleh pengembang properti cerdas: jika mal tidak bisa bersaing pada fungsi belanja, ubah fungsinya menjadi destination untuk gaya hidup, kesehatan, dan olahraga.
Pemanfaatan Mal Sebagai Fasilitas Olahraga
Jogging track dan fasilitas kebugaran indoor. studi kasus SUTOS dan mal urban lainnya. Inovasi transformasi mal pertama kali dikembangkan secara serius di Surabaya. Surabaya Town Square (SUTOS) di Jalan Adityawarman meluncurkan jogging track indoor pertama di Indonesia pada 2023, menjadikannya pilot project yang sangat relevan. Track berjarak 250 meter di lantai 2 mal ini dilapisi mat khusus setebal 15 mm, dilengkapi dengan pendingin udara, dan beroperasi gratis untuk publik dari pukul 10 pagi hingga 9 malam.
Strategi SUTOS terbukti efektif. Jogging track tidak hanya menarik pengunjung baru, terutama pelari yang ingin menghindari panas ekstrem Jakarta atau Surabaya, tetapi juga menciptakan efek multiplier ekonomi. Pengunjung yang datang untuk jogging sering berbelanja di kafe, membeli minuman, atau menggunakan fasilitas lain di mal. Sebelum hadirnya jogging track, SUTOS mengalami sepi pengunjung yang kronis; setelahnya, kunjungan meningkat 15-20% meski tidak signifikan dalam hal volume penjualan.
Kesuksesan SUTOS menginspirasi banyak mal untuk mengadopsi model serupa. Namun, tren yang paling eksplosif bukanlah jogging track, melainkan padel court.
Boom Padel Court di Mal, Dari Tren Urban ke Anchor Tenant Baru
Padel, olahraga raket hibrida antara tenis dan squash meledak di Indonesia mulai 2022-2023. Pertumbuhan ini sangat cepat sehingga Indonesia menjadi negara dengan pertumbuhan padel tercepat di Asia Tenggara. Data terkini menunjukkan Indonesia memiliki 134 lapangan padel terdaftar FIP pada 2024, meningkat dari hampir nol pada 2022, dan mendominasi 51% dari total 267 lapangan padel di Asia Tenggara, menempati peringkat ke-6 di Asia dan ke-29 secara global.
Distribusi padel di Indonesia sangat terkonsentrasi: Bali menguasai 92 unit (68,7%), Jakarta 28 unit, dan sisanya tersebar di beberapa kota. Namun, pertumbuhan terakselerasi di Jakarta, Banten, dan Bandung, dengan proyeksi pertumbuhan 25-40% per tahun.
Fenomena penting, sebagian besar padel court baru didirikan di dalam atau terintegrasi dengan mal. Contoh konkretnya. Emporium Pluit Mall, Jakarta. Padel court indoor pertama di dalam mal diluncurkan September 2025, dengan 4 lapangan premium di Main Atrium Ground Floor, menyelenggarakan tournament dan coaching clinic.
Agora Mall, Jakarta. House of Padel membuka 4 lapangan panoramik di lantai 70 mal, menawarkan pengalaman bermain dengan pemandangan kota.
Hudson Square, Tangerang. Mal 3 lantai seluas 31.000 m² dengan 21.000 m² net leasable area ini menyediakan lapangan padel sebagai anchor tenant lifestyle, bekerja sama dengan INI Group untuk menciptakan society sport club berkonsep hybrid.
Hyena Sport Arena, Yogyakarta. Senilai Rp 10 miliar, arena di kawasan mahasiswa Babarsari ini memiliki 2 lapangan padel premium, 8 lapangan badminton, gym standar internasional, 14 meja billiard, dan café, menargetkan mahasiswa dan profesional muda sebagai customer base, dengan rencana ekspansi ke Jakarta dan Serpong dalam 2 tahun ke depan.
Verde Sports Hub, PIK 2 Jakarta. 4 lapangan indoor padel di lokasi premium, bagian dari ekosistem sports-lifestyle. Berikutnya, LOOP Wellness Club, Kemang Jakarta. 6 lapangan padel indoor berstandar internasional plus fasilitas fisioterapi, curated café, dan VIP skybox untuk acara corporate, dengan investasi premium untuk segmen HNWI dan profesional.
Kehadiran padel court di mal bukan kebetulan, melainkan strategi bisnis yang sangat calculated. Padel menarik segmen demografis yang menguntungkan, terutama Gen-Z, millennial urban, ekspatriat, dan profesional muda dengan disposable income tinggi. Tarif sewa padel court di Jakarta berkisar Rp 350.000-500.000 per jam, jauh lebih mahal dari gym tradisional, dengan occupancy rate yang sangat tinggi (75-98% pada jam-jam puncak).
Model finansial menunjukkan hasil yang sangat menguntungkan: satu lapangan padel dengan investasi Rp 600 juta dapat menghasilkan revenue bersih Rp 920 juta per tahun (dengan asumsi 75% occupancy rate, Rp 350.000 per jam, 10 jam operasional per hari, 350 hari per tahun), memberikan payback period hanya 7-8 bulan. Dibanding retail tradisional yang ROI-nya sangat tertekan, padel court menawarkan return yang jauh lebih menarik.
Investasi Masif dalam Transformasi Mal Menjadi Sports-Lifestyle Hub
Transformasi mal ini menimbulkan aliran investasi properti baru yang signifikan. Berdasarkan data dari proyek-proyek yang telah diluncurkan atau sedang dalam tahap development, total investasi dalam fasilitas olahraga di mal di Indonesia mencapai minimal Rp 51,2 triliun untuk 8 proyek mal strategis yang telah diidentifikasi.
Diperkirakan, rata-rata investasi per mal untuk transformasi ini adalah Rp 6,4 triliun, jauh melebihi renovasi tradisional. Investasi tertinggi adalah LOOP Wellness Club (Rp 12 triliun) dan Hudson Square (Rp 10 triliun), mencerminkan upaya pengembang untuk menciptakan destination-level facilities yang premium.
Target pengunjung tahunan dari 8 mal ini mencapai 1,31 juta orang, menciptakan demand baru untuk berbagai layanan supporting seperti café, retail health & wellness, merchandise, locker facilities, dan personal training services.
Dampak Valuasi Properti, Dari Occupied to Premium Anchor Tenant
Penelitian adaptasi fungsi bangunan menunjukkan bahwa konversi mal yang underperforming menjadi fasilitas dengan fungsi baru yang relevan dapat meningkatkan valuasi properti hingga 40-60% dalam jangka medium term (3-5 tahun). Peningkatan ini terjadi melalui beberapa mekanisme.
Peningkatan Traffic dan Daya Tarik Lokasi. Fasilitas olahraga seperti padel court menjadi “magnet” baru yang menarik pengunjung yang sebelumnya tidak tertarik dengan retail tradisional. Padel, misalnya, menarik not only players tetapi juga spectators, families, dan social visitors, menciptakan efek spillover ke tenant lainnya.
Stabilitas Revenue Jangka Panjang. Padel court dan fitness center memiliki business model yang lebih resilient dibanding retail. Revenue stream lebih predictable (membership-based atau hourly rental dengan high occupancy), kurang sensitif terhadap fluktuasi daya beli konsumen seperti retail fashion atau F&B.
Premium Positioning dan Brand Upgrade. Kehadiran fasilitas lifestyle premium meningkatkan brand image mal secara keseluruhan. Mall menjadi perceived sebagai lifestyle destination, bukan hanya shopping center, sehingga dapat menarik tenant berkualitas lebih tinggi dan justifying higher rental rates.
Anchor Tenant Repositioning. Fasilitas olahraga dan wellness berfungsi sebagai “lifestyle anchor tenant” baru yang menggantikan anchor tenant retail tradisional (department store, hypermarket) yang sudah tidak efektif lagi. Adanya anchor tenant yang kuat, terutama yang premium, meningkatkan valuasi properti karena memberikan stabilitas occupancy dan cash flow jangka panjang.
Dampak pada sektor properti makro. Kontribusi sektor olahraga terhadap ekonomi Indonesia masih terbilang moderat pada 2024 (0,19% dari PDB, atau setara Rp 2,69 triliun dari PDB Rp 1.417 triliun). Namun, trendnya sangat positif. Nilai pasar industri olahraga global diprediksi mencapai USD 599,9 miliar pada 2025 dengan pertumbuhan tahunan 8%, jauh melampaui rata-rata pertumbuhan GDP dunia 3,2%.
Di Indonesia khususnya, pertumbuhan pasar fitness dan sports facilities mencapai 6,1% pada 2024 dengan momentum akselerasi. Jumlah fitness center melonjak dari 4.991 unit (2014) menjadi 8.711 unit (2018), peningkatan 73% dalam 4 tahun, dan tren ini terus berlanjut dengan emerging format seperti shophouse gyms dan mall-integrated facilities.
Subdividing Anchor Tenant, Strategi Transitional yang Efektif
Sebelum transformasi penuh menjadi sports-lifestyle hub, banyak mal mengambil strategi intermediate: subdividing anchor tenant space menjadi multiple lifestyle dan specialty tenant. Contohnya, Matahari Department Store di Blok M Plaza dan SEIBU di Pondok Indah Mall mengecilkan luas operasional untuk memberi ruang bagi brand-brand lifestyle baru seperti SUKO, zes, dan Sephora, menciptakan tenant mix yang lebih segar dan menarik pengunjung lebih luas.
Strategi ini terbukti efektif sebagai stepping stone menuju transformasi yang lebih radikal.
Integrated Lifestyle Ecosystem, Model Holistik. Pengembang properti terdepan kini tidak sekadar menambahkan fasilitas olahraga, tetapi menciptakan integrated lifestyle ecosystem yang menghubungkan retail, F&B, wellness, sports, komunitas, dan entertainment dalam satu narasi coherent.
Hudson Square di Tangerang menjadi contoh paradigmatik. Selain mall 3 lantai dengan 21.000 m² net leasable area berisi fashion, F&B, dan lifestyle brands, proyek ini mengintegrasikan,
INI Society Club: hybrid sports-wellness club dengan padel court, gym, relaksasi, dan social space. Multifungsi plaza dan outdoor area untuk aktivitas komunitas dan semi-outdoor retail corridor dengan aesthetic design untuk experience shopping.
Model ini menciptakan third place concept (tempat selain rumah dan kantor) yang menjadi destination sehari-hari, bukan hanya occasional shopping venue.
Modular Architecture untuk Adaptabilitas. Pengembang modern juga menerapkan modular design dengan grid kolom bebas (free-span 6-8 meter) untuk memungkinkan fleksibilitas layout yang tinggi. Strategi ini memungkinkan konversi mudah antara retail, fitness, dining, atau komunitas space sesuai dengan demand pasar yang berubah-ubah. Ini adalah hedge terhadap uncertainty lingkungan bisnis retail yang volatile.
Pertumbuhan Padel, Dari Niche Hobby ke Mainstream Lifestyle
Proyeksi pertumbuhan padel Indonesia sangat aggressive. Dengan pertumbuhan rata-rata 25,3% per tahun di level provinsi, total lapangan padel diproyeksikan meningkat dari 134 unit (2024) menjadi 167 unit (2025) dan 210 unit (2026).
Jakarta, meski masih tertinggal jauh dari Bali (28 vs 92 unit), menunjukkan momentum pertumbuhan tercepat (25% CAGR), diikuti emerging cities seperti Banten (40%), Jawa Timur (35%), dan Sumatera Utara (20%). Proyeksi ini menandakan padel sedang transition dari phenomenon urban Jakarta/Bali menjadi mainstream sport nasional.
Indonesia Padel Report 2025 memproyeksikan 1.500 lapangan padel baru akan dibangun dalam 2-3 tahun ke depan, jauh melampaui proyeksi konservatif. Momentum ini diperkuat oleh dukungan pemerintah (Kementerian Pemuda dan Olahraga) dan ekspansi agresif dari operator seperti AYO Indonesia (1.200+ venue partner), La Padel, dan enterprise lokal.
Pipeline Proyek Mal Transformasi 2025-2026
Gelombang kedua transformasi mal kini memasuki tahap konstruksi dan akuisisi tenant. Beberapa proyek flagship yang dijadwalkan operational. Hudson Square Tangerang (2026), Rp 10 triliun investasi dengan INI Society Club. LOOP Wellness Club Jakarta (2026), Rp 12 triliun, 6 lapangan padel premium. Indica Grande Paramount Petals (2026), Lapangan padel + bulutangkis di kawasan superblock. Perluasan Hyena Sport Arena ke Jakarta & Serpong (2025-2026)
Total pipeline investasi untuk fasilitas olahraga di mal untuk 2025-2026 diestimasi mencapai Rp 60-80 triliun, jauh melampaui investasi retail tradisional.
Driver Pertumbuhan Property Sector
Transformasi mal menjadi sports-lifestyle hub menciptakan multiple positive drivers untuk sektor properti.
Land Value Uplift. Lokasi strategis untuk fasilitas olahraga (mall dengan padel court, gym premium) menikmati peningkatan nilai lahan (land value) karena dianggap lebih prospektif dan future-proof. Investor melihat sektor ini lebih resilient dibanding retail murni.
Valuation Multiple Expansion. Property dengan portfolio tenant yang terintegrasi (retail + sports + wellness + F&B) mendapat valuation multiple yang lebih tinggi (8-10x revenue vs 5-6x untuk retail pure-play) karena dianggap lebih diversified dan low-risk.
Long-Term Lease Stability. Anchor tenant olahraga (operator padel court, gym) cenderung sign kontrak jangka panjang (3-5 tahun) dengan high occupancy guarantee, berbeda dengan retail yang lebih volatile. Ini meningkatkan predictability cash flow dan property valuation.
Ecosystem Value. Terintegrasi dengan tenant mix yang beragam (F&B, wellness, retail niche, komunitas space), property menciptakan positive externalities yang meningkatkan traffic dan daya tarik keseluruhan lokasi kawasan.
Multiplier Effects dan Job Creation
Transformasi ini menciptakan lapangan kerja yang signifikan, dari pekerja konstruksi untuk renovasi, tenaga operasional lapangan padel (coaches, referees, maintenance), staff gym dan wellness, hingga F&B service, merchandise retail, dan community management.
Setiap lapangan padel secara rata-rata mempekerjakan 8-12 orang directly (operators, instructors, cleaning, management). Dengan proyeksi 1.500 lapangan padel baru dalam 3 tahun, ini menciptakan ~15.000 job opportunities di sektor ini saja.
Meski outlook positif, ada sejumlah pertanyaan kritis yang perlu dijawab. Apakah Pertumbuhan Padel Sustainable atau Hanya Tren?. Padel menunjukkan karakteristik tren sosial yang kuat, mudah dipelajari (barrier to entry rendah), highly social (network effects tinggi), dan aspirational untuk Gen-Z urban (psychological appeal tinggi). Namun, ada risiko jenuh dalam segmen premium yang mendorong pertumbuhan saat ini. Sustainability bergantung pada. Penetrasi ke tier-2 dan tier-3 cities (expanding addressable market). Affordable pricing (makibrida-saling dengan rentang harga Rp 150.000-500.000 per jam untuk membuka akses kelas menengah). Institutional support (liga, federasi, scholastic programs)
Model realistis memproyeksikan pertumbuhan 15-20% tahunan dalam medium term (bukan 25%+), dengan fase normalisasi mulai 2027. Apakah Setiap Mal Cocok untuk Sports Transformation?, Bukan semua mal cocok untuk transformasi ini. Faktor-faktor penentu. Pertama, lokasi strategis dengan density tinggi (minimum 500.000 population dalam 5km radius). Kedua, Existing tenant mix yang baik (tidak semua kosong). Ketiga, Capex dan opex capacity dari developer. Keempat, Technical feasibility (struktur bangunan, ceiling height, utility).
Mal di lokasi suburban atau dengan tenant mix sangat buruk memerlukan transformasi lebih radikal (tidak hanya olahraga).
Kompetisi dengan Shophouse Gyms. Emerging format seperti shophouse gym dan boutique fitness di ruko/shophouse telah menunjukkan competitive advantage signifikan: pricing 39-67% lebih rendah (Rp 150.000-350.000/bulan vs Rp 500.000+ untuk gym di mal), accessibility lebih mudah (no mall crowd), dan flexibility layout lebih tinggi.
Strategi mall untuk survive: positioning premium (bukan compete di harga), bundling pengalaman (social, lifestyle, networking), dan tenant mix yang unik (tidak hanya olahraga).
Transformasi mal menjadi sports-lifestyle hub bukan sekadar adaptasi taktis, melainkan reimagining fundamental dari fungsi dan value proposition properti komersial. Di era dimana retail belanja traditional terus tergerus e-commerce (37,7% transaksi sudah digital), mal yang hanya mengandalkan fungsi ritel akan ditinggalkan. Mal yang bertahan adalah yang mampu menjadi destination untuk gaya hidup, kesehatan, komunitas, dan experience.
Pemanfaatan mal sebagai fasilitas olahraga, terutama padel court dan gym premium, menciptakan value proposition baru yang resonates dengan demographic urban affluent Indonesia. Model bisnis ini menghasilkan economics yang lebih sehat, revenue stream predictable, occupancy tinggi (75-98%), payback period pendek (7-8 bulan), dan sustainability jangka panjang lebih terjamin dibanding retail volatil.
Dampak ekonomi sektor properti sangat positif, valuasi meningkat 40-60%, job creation signifikan, land value uplift, dan ecosystem resilience. Pipeline investasi 2025-2026 mencapai Rp 60-80 triliun, menandakan confidence investor terhadap model ini.
Namun, sustainability model bergantung pada tiga faktor. Pertama, Pertumbuhan padel dan olahraga urban tetap momentum (atau minimal 15-20% CAGR). Kedua, Developer berfokus pada premium positioning dan curated tenant mix, bukan asal jual lapangan. Ketiga, Pemerintah mendukung melalui regulasi friendly dan investasi infrastruktur supporting (lighting, parkir, transport).
Mal Indonesia sedang memasuki era baru. Bukan era kematian retail, seperti yang sering diprediksi observer pessimis, melainkan era transformasi menjadi integrated urban lifestyle ecosystem yang lebih resilient, profitable, dan relevan dengan kebutuhan masyarakat urban modern. Bagi investor properti dan developer yang cepat beradaptasi, era ini adalah peluang emas. Bagi yang lambat, era ini adalah twilight zone sebelum exit atau konversi.
